都市更新主題：最新進度

週一(3.28)晚上，宋先生請東亞建經公司的周怡君（女）專案經理來我們群賢里的里長辦公室來說明（註一）。會議預定6:30pm開始，我準時抵達，里長辦公室卻沒有人知道有人要來借場地。我踱步了將近10分鐘，正打算離開的時候，才看到李先生帶著周經理和隨行的規劃師鄭小姐走進來（我心裡咕噥著，6:30pm到6:40pm中間，不知道他們交談了些什麼？）。雖然邀請東亞建經公司來說明的人是宋先生，但他因為家裡有事，反倒更晚（6:50pm）才參與我們的這場迷你（祕密？） 說明會。

住戶方只有我們3人（但其實代表了5戶，李先生和宋先生在此都更案規劃範圍中都各有2戶的樣子），說明方2人。這種精簡的說明會人數有優點也有缺點。

優點是：整個說明都更流程的過程完全沒有廢話，大家都能暢所欲言。

缺點是：感覺上，這個說明會讓我深深有種「會吵的孩子有糖吃」的味道（因為我提出了對都更的質疑，所以被"特別"邀請來參加這場"額外的"說明會）。我對其他拒簽同意書的住戶沒有被邀請一事感到很不好意思。

我很欣賞東亞建經的周經理，說話字字切中重點，說明的從頭到尾都笑容可掬，卻未對公司權益做出絲毫讓步（可這應該不是本文重點，誤^^||）。

雖然我沒有參與到上次（去年12月初）的中華建經公司的正式簡報會（我去深圳看老公了～） ，但我歸納此晚說明會的重點（我想了解的項目）如下，以便我日後追溯和整理：

重點一：鄰地須協調
東亞計算出的都更獎勵值都直接以範圍一（完整輪廓，也就是包含我公婆住的這邊角兩棟公寓進去計算，共4109平方公尺）和範圍二（李先生原先規劃的範圍，不包含208巷巷底的這兩棟屋齡不滿30年的有電梯公寓，3539平方公尺）兩種方式去計算數值加以呈現。

範圍一的都更試算獎勵值似乎遠高於李/宋先生（中華建經公司？）的預期（這一點是我看到李先生和宋先生吃驚的表情後自己推測的）。東亞代表極鼓勵李先生納入這兩棟公寓的業主們，以爭取『近兩倍』的獎勵面積值。範圍一的獎勵面積估計可達4480.28平方公尺，而範圍二的獎勵面積則僅有2891.26平方公尺（註二）。而我對於此點卻完全不感意外。因為我自己熟識的建築師友人（他之前主要在忙規劃台中市歌劇院的建築案...）很久以前談及都市更新此熱門議題時，即向我們表達，其實政府方面聘請的都更委員多半都著眼於大局！並不希望都更到最後變成是地主們為了私利而將社區零碎切割化。如果我們社區的案子真要照李先生原本的規劃（也就是範圍二） 去送案的話，拿到高額都更獎勵值的希望將會很渺茫。而事實上，由於台北市發生過非常多的都更糾紛，市政府方面近期也已經表態並以法律規定，即使鄰地屋齡未滿30年，都更也必須進入「鄰地協調」的法律過程。

簡而言之，我在上篇發文中所擔心的最後一點，現在算是釋疑了。我公婆將不會置身事外，現在這個都更案必須公告以保證他們參與（被納入）都更的權益！如果這兩棟邊角屋齡較輕（其實屋齡也超過25年了並沒有真的很年輕...）的公寓業主們超過半數（戶數>50%）願意一起加入目前正在醞釀的此都更案的話，現今的業主們於法不可以排斥他們的加入。

重點二：即便同意者眾，但其餘不同意戶的整合仍有難度
東亞建經公司提出了「都更實施者」可以多元化的選項！

簡單的來說，李先生之前力主由地主組織更新會（此更新會為法人性質，具有法律主權），再由此更新會逕為執行都更業務，建經公司只是helper的角色。而我則認為地主們組織更新會當然ok，但我屬意更新會（非法人性質）甄選出代理（位）實施者來代為辦理都市更新事務，以加強本都更案的成功率。在這個僅有三名住戶的說明會上，我和李先生在這一點主題上意見相當分歧（其實這也是我上篇發文的第一點擔憂）。

現在我願意開放我心目中的代理（位）實施者從唯一選項（也就是信譽優良的建商）擴大到將建經公司也納入考量。但是由此迷你說明會上的氣氛看來，顯然，李先生根本沒把我的意見聽進耳朵裡。當場就屢屢否決我的意見，堅持唯有組織法人性質的都市更新會才能保障地主的權益。這一點讓我覺得心裡很不舒服（是怎樣，你的意見才是好意見，我的考量就很幼稚嗎？我完全沒有被李說服啊！組織了有法定權力的更新會又怎樣？如果之後選出的主委和執行委員能力不夠，無法順利整合好下一階段的問題，或者是之後的建物頻頻需要變更計畫，那成果遙遙無期，結果還不是白搭！倒不如一開始就全權委託代理（位）實施者來進行整合。（自組更新會會有的問題，可參見我的舊文。）


重點三：時機
由於北市對老舊公寓更新專案的獎勵是有年限的（民99到民104年），而本都更案其實96年就送過一次（當時是和總廣建設談合建，但最後由於建商無法對住戶開出的條件讓步因而進度無疾而終），因此東亞代表有提到，以現有的都更獎勵加上老舊公寓專案的獎勵合併計算的話，本案住戶想要達到重建後室內居住（也就是扣掉公設比後）的面積不小於目前（接近0公設）居住面積，加上每戶要有一停車位的目標是絕對可行的。不過，過了民國104年就不能保證了。因此建議此案宜於民國102年要開始動工才行得通。

我看得出來李先生對此時程表很有壓力（畢竟，96年的都更案也是他老婆出頭發起的，起了頭卻搞不出名堂一定頗沒成就感的～）。很想藉由公權力的介入，強渡關山讓所有人都點頭拆房子重蓋。

但我對時機（timing）好壞的解讀不同。時值政府打房強力開徵奢侈稅之房市淡季，現在蓋豪宅推案上市不啻為自找麻煩之舉（因為李先生提出本區都更案可效法尚華仁愛大樓更新案做法，預售本案建物以減輕營建時期的住戶所需付出成本。但此一時也，彼一時也。政府現在瞄準了投機炒房者，我們地主們是否有必要在此時出頭去綸這頓鋒頭？我真的不覺得現在的時機很優～）。

我認為持有東區精華地段土地的時間即便拉長，放長眼光來看只會有好無壞。
（記得就這一點，我也曾向李先生婉言表達我的想法：是否應再多方詢問專家，仔細評估都更的最佳時機？但是我得到的是他嗤之以鼻的回答：妳懂什麼？東區的土地不一定永遠值錢，妳看以前的萬華區、迪化街也是市區阿～現在都不值錢啦，我們住的這邊再不都更，以後都不值錢啦。這種視我的顧慮於無物的態度讓我實在很感冒...；倘若你覺得東區土地未來不會值錢，敢問你現在願意將你家賣給我嗎？自己惜售的心態都放不掉，還要來教訓我不懂房市行情，會不會太可笑！？！）

這個迷你說明會的重點算是整理完了。

寫在最後的是自己的一些雜想。如果參與本案的其他地主們有看到的話，我也很希望大家可以想想看： 如果房子沒有立即損壞的危險， 是不是只要增設電梯、外觀拉皮（就增進地球環保立場來考慮，車位的有無，其實對我也沒那麼重要啦。我們這邊大眾運輸系統算是非常方便）就可以達到提高我們這區整體價值的原定目標呢？

為什麼都更案的提案規劃沒有這個選項呢？ 我不知道這個問題要問誰，只能將我的疑問寫在這裡了。

我感覺的出，鄰居們（當然包括我）都渴望得到無障礙的，高價值的，居住品質舒適的住宅。
但是，何謂高價值？何謂品質舒適？這些都是很模糊也很主觀的形容詞。

每一間房子無論入住者進住的時間或早或晚，都是自己（或上一代幫忙）辛苦一輩子的珍貴資產！誰都不願第三者介入瓜分掉屬於自己的利益，這也是人情之常，我體會得。

但是在啟動全體住戶進行都市更新案送出之前的內部整合動作時，我到目前真的還感受不到啟動者應有的熱心公益、願意犧牲奉獻的心意（要談都更這種大事，連個事前起碼的問卷或是溫馨的到我家做鄰里拜訪/都更說明都沒有～這樣算是有尊重新住戶嗎？）。

雖然之前和建商談合建那時，我的確有收到雙掛號信函通知我帶權狀影本和印章身分證去出席都市更新事業計畫說明會，會議性質算是很正式沒錯。但是我自始至終感覺到的都是濃厚地...我是刀俎上的（新鮮）魚肉，如果不出席就會任人宰割....的味道。

今天如果我不會上網自己找參考資料、如果我缺乏懂都市更新前因後果的建築師朋友、如果我沒有熟悉廠務整辦職務的父親可諮詢，我想，我應該會對整個都更過程更惶恐/茫然/生氣才對...（新買的已裝潢成屋住沒兩年，鄰居你說要拆就拆喔～）

關於本區都更的議題，李先生之前從未主動拜會我。只公式化的把我當作視同其他本小區既有成員一樣，以公函通知我參與我完全不了解的會議（都市更新事業計畫說明會），我認為這種齊頭式的一視同仁對待新進住戶和舊有老鄰居的方式頗有可議之處，讓我很不滿意。

而且，很多動作都是某些「閉門會議」進行後的步驟，過程不夠透明化、處理的步驟不夠細膩。

例如：我曾向李先生抱怨過，我到很後來才知曉參與此都更案的各棟公寓都設有連絡人（李先生的構想是一隻樓梯設一個連絡人=樓（梯）長），而我卻完全不知情這所謂的樓梯長是怎麼出現的。老鄰居彼此認識，說了就算就對了？！對此我一直不太能釋懷～也希望提醒以後其他想要進行都更整合的人要注意～尊重每個住戶是非常必要的態度，如何讓參與者都能感受到被尊重，我相信這是談利益之外最大的關鍵！）。

有很多都更前期的細節，其實我相信行動進行之初的構想都是好意，但不知道為什麼執行出來的結果，就是讓我覺得啟動者（們？）都很自我中心，凡事都是他（們？）逕自進行。很多事情，我完全不知其所以然...都要自己去問才知道。例如：之前李先生和建商談合建最後破局了這種事情也沒人通知我，是我覺得奇怪怎麼自己簽了同意書後都沒下文，自己去打聽才被告知該案已結束。天曉得我問到的是全部（暗箱？）作業過程的幾分之幾，還有多少是我應該知道而未能知道的！

「住戶間凝聚信任感」和「更新可提高整體社區價值=提升個人資產價值的共識」是推動都更成功最重要的要素。

試問那些已經簽下同意書的其他住戶：如果我不缺錢，又對未來新建物營造過程中的建材施作、後續代銷利益以及永續物業管理沒有巨大信心，加上先前都更送件的過程又讓我感覺很不受尊重的話，我又何必讓我手中持有的土地成份稀釋呢？

我的想法會很不合理嗎？
我想答案應該會是否定的吧。

希望我的這些疑問能有好鄰居來解答（成功說服）我。


（註一）請東亞建經公司來我們社區說明本是宋先生提的主意，但是東亞中途得知里長辦公室設備很陽春，無投影設備可使用後，本來希望我們幾個想要聽說明的住戶可以移駕到他們公司總部去，但因為天氣寒冷，考慮到要我去的話會影響出席意願，最後還是在里長辦公室舉行。

（註二）有關說明會提及的內容，東亞建經公司提供的ppt文件檔我願意提供給其他有興趣了解的住戶們參考，但不方便直接公佈在這裡（因恐觸及智慧財產權問題），請閱者多包涵。