托我爹的福,終於把鄰居(都更發起人)李先生給土地所有權人們填寫的「四維都更案參選廠商評分表」的分數打完。
但是評分表上最後只取前二者來作比較。
因為東亞建經希望將本區角落的其餘兩棟較新七樓建物納入都更才願意協助實施,參與本案意願不高,所以出局。而住持會議的李先生之前曾發言表示:再生學會在都更執行的做法上偏學術派,資本額和其他公司相比也比較小規模,所以建議住戶們對該學會不予考慮,因此也出局,最後李先生建議大家針對中國建經和中華建經兩家公司來作評選。
李先生依照他的專業背景,建議大家從五個向度來作評分:
(一)都更整合專業及流程計畫 20%
(二)容積獎勵值申請(不含容移) 20%
(三)團隊組合收費及財務計畫方案 30%
(四)價值效益創造 25%
(五)簡報答詢及整體表現 5%
評審項目中又各自細分為3~6個小項目,以分項權重方式做評分。
(一)
1.都更時程(含整合流程)及整體管理規劃 5%
2.該公司簡介及實績(受委已完成興建及事業計畫進行階段案件) 5%
3.該公司服務團隊與人力組織架構 5%
4.整合計畫(如何協助執行溝通整合業務之配合機制及其時效等) 5%
(二)
1.都更獎勵總值評估及說明 7%
2.都耕四五樓獎勵(老舊公寓專案)評估值及說明 7%
3.預估基地周邊道路地納入之效益分析 6%
(三)
1.請提供最近一次公司變更登記卡、無退票證明、無欠稅證明 5%
2.本案都耕開發總成本分析 5%
3.所有權人籌組及資金計畫(含都更架構、成員及業務分工、籌措資金方案) 5%
4.就住戶資金需求不同時之籌措計畫方案及成功案例經驗分享 5%
5.請列舉服務項目及其費用;另請列舉風險項目及其費用(風險費用以都更開發總成本的百分比表示) 5%
6.資金控管流程(列舉工程款資金控管流程示意圖) 5%
(四)
1.公共設施之項目及設立位置等事項效益之具體規劃構想 6%
2.建築初步規劃與評估說明 6%
3.開發量體評估,更新前後比較(目前舊房一樓以100萬/坪;二樓以上以60萬/坪;預計銷售新宅100萬/坪;車位300萬/位計算) 6%
4.開發總價值扣除開發成本後,倘若無法滿足每戶基準銷坪50坪須室內30坪及1平面車位之因應對策為何? 7%
(五)
1.專業團隊表現,簡報過程流暢,精確內容詳實答覆 2%
2.具備服務熱忱及專業進攻之企圖心以爭取最大效益 2%
3.服務團員專業不自我設限、溝通態度謙卑且具有幽默化解對立之技巧 1%
除了這些項目的評分之外,我們這些人也對建經公司有所要求和提醒(設計及分配準則):
一、獎勵值基準(建經公司不該寫的太離譜,但我們的期待是達到增加銷坪6~6.6)
1.都更獎勵值1.55以上(含四、五樓老舊公寓專案獎勵)
2.停獎10%(須注意時限!)
3.容移5%~10%(周邊道路及外購容移)
二、設計及建築準則(標準層達到每戶三面採光)
1.SRC結構
2.設計建築樓層(預計地上18±2樓,地下4±1樓)
3.新建一樓部份須達原一樓容積的1/2以上
4.低樓層設公共設施以增加社區使用多功能(多爭取獎勵係數及面積)
三、分配準則(滿足每戶每戶基準銷坪50坪須室內30坪及1車位)
1.達到共同負擔控制在25%±2.5%範圍
2.2~4樓預計每戶分攤5~6銷坪(330坪為上限)提供1樓及頂樓加蓋,作為交換權值之用
3.住1樓與樓上戶預估權值暫以1.6:1為基準概算,轉角戶原地保留
洋洋灑灑項目列了這麼多...要我來看,完全是暈暈乎不知所云,無從下手比較。
但我爹薑是老的辣,他看完這兩家的服務書後,立馬告訴我五點意見:
首先,
一、中國建經和中華建經提出來的服務建議書內容雷同度極高(他有點好奇這兩家是否私下有互相"接頭"過~)。
然後
二、兩家建經公司都沒有明示服務費的收費方式
再來就是
三、各類更新單元所有權人之權利與義務未明確說明,易生困擾
還有
四、造價與建材方面,沒有明確說明材質(什麼是黃金級綠建築?還有鑽石級嗎?內容是啥??)此會影響造價甚多
最後
五、此案進行後,對鄰地未參與都更的兩棟七樓住戶們的影響也未列出,易生事端
我自己之前只有時間參與到東亞建經的迷你說明會。
當時我還滿認同東亞建經公司的說法:本案最宜游說鄰地住戶(也包含我公公家這棟建物)一起加入此都更案,如此土地和建物價值將會大幅提高(劃定成一完整區塊,不會缺角)。心中暗暗期待東亞建經能出線幫忙協調整合所有權人彼此之間的看法。
很遺憾此都更案主事人認為靠住戶自身完成鄰地整合的協調過程難度過高,早早就直接判東亞建經出局。
總之呢~評分表我是遞出了!
中國建經50分,中華建經66分。
10/1(週六)下午在大安國小即將有關於本案的下一步住戶會議,主要就是要統計大家的評分表結果,選出其中一家建經公司將本案繼續run下去。
不過大腹便便如我,實在無法忍耐冗長的開會過程,而且我現在的身體狀況也不適宜和別人有爭論的場面(我必須小心眼地誠實地說,我每次和李先生對話,不知是他之前總是對我表達出輕看的態度使然,還是他說話語氣哪裡和我不對盤,我老覺得和他對話完畢後渾身都不愉快),所以我應該會選擇缺席吧~
不知道這兩家建經公司最後是誰出線~但是依照現在股市低迷前景不明影響房市成熊市的狀況看來,我相當懷疑此案的屋主們是否都有能力接受自地自建期間"無租金補貼"和"無拆遷補償"的原計畫方案。
房子拆掉到蓋好~差不多要2~3年。
現在把一切都談好,然後最快也是2年後才有可能拆房子~
想想,我家未出生的妹妹到那時候都4歲了!
實在難以想像接下來的五年,所謂的"家園"變化會如何???
不過,我並不憂慮。
因為耶和華才是我的產業,是我杯中的份;
我所得的,祂會為我持守。
用繩量給我的地界,坐落在佳美之處;
我的產業實在美好(詩16:5~6)
10/28後記:
為了避免日後解釋上的誤會和爭議,我決定以後如果我有出席開會,我都會全程錄音,有需要的本案住戶可以向我索取。本部落格上相關都更的發文都僅是顯示本人立場。若有得罪人之處,還請不吝指教。我十分樂於交流並修正自己的看法~